शेतकरी आणि जमीन मालकांसाठी ‘सातबारा उतारा’ आणि त्यावरील ‘फेरफार’ हे अत्यंत महत्त्वाचे शब्द आहेत. जमिनीच्या मालकी हक्कात होणारा कोणताही बदल सरकारी दप्तरात नोंदवला जाणे बंधनकारक असते आणि याच नोंदणी प्रक्रियेला ‘फेरफार’ असे म्हणतात. अनेकदा या प्रक्रियेबद्दल अपूर्ण माहिती असल्यामुळे नागरिकांना अडचणी येतात. या लेखात, आपण फेरफार प्रक्रियेचा प्रत्येक टप्पा, त्यातील नियम आणि कायदेशीर बाबी सविस्तरपणे समजून घेणार आहोत.
फेरफार म्हणजे काय आणि तो का आवश्यक आहे?
जेव्हा तुम्ही जमीन खरेदी करता, तुम्हाला वारसा हक्काने जमीन मिळते, किंवा कोणी तुम्हाला जमीन बक्षीस म्हणून देतो, तेव्हा त्या जमिनीच्या मालकी हक्काची नोंद सातबारा उताऱ्यावर करणे आवश्यक असते. या कायदेशीर नोंदणी प्रक्रियेला ‘फेरफार‘ म्हणतात. या प्रक्रियेशिवाय तुमचा मालकी हक्क सरकारी दप्तरात अधिकृत मानला जात नाही.
- उदाहरणे: खरेदी खत, वारसा हक्क, बक्षीसपत्र, गहाणखत किंवा जमिनीचे वाटप यांसारख्या कोणत्याही व्यवहारानंतर फेरफार करणे बंधनकारक आहे.
फेरफार नोंदवण्याची प्रक्रिया (Process of Application)
- आवश्यक कागदपत्रे: तुमच्याकडे जमिनीच्या मालकी हक्काचा कायदेशीर आणि नोंदणीकृत दस्तऐवज (उदा. खरेदी खत) असणे अनिवार्य आहे.
- तलाठ्याकडे अर्ज: हा दस्तऐवज घेऊन तुम्हाला तुमच्या गावातील तलाठी यांच्याकडे अर्ज करावा लागतो.
- ऑनलाइन प्रणाली (ई-हक्क): आता ही प्रक्रिया खूप सोपी झाली आहे. तुम्ही खरेदी खत नोंदणी कार्यालयात (Sub-Registrar Office) नोंदवल्यानंतर, तो दस्तऐवज थेट ऑनलाइन पद्धतीने तलाठ्याच्या लॉगिनला येतो. यामुळे फसवणुकीला आळा बसला आहे आणि प्रक्रिया अधिक पारदर्शक झाली आहे. तलाठी त्या कागदपत्रांची तपासणी करून तुमच्या फेरफाराची ऑनलाइन नोंद करतात.
आक्षेप आणि सुनावणीची प्रक्रिया (Objection and Hearing)
- आक्षेपासाठी १५ते 30 दिवसांची नोटीस: तलाठ्याने फेरफाराची नोंद केल्यानंतर, त्या फेरफारावर कोणाचा आक्षेप आहे का, हे तपासण्यासाठी १५ते 30 दिवसांची नोटीस लावली जाते. या काळात, ज्या कोणालाही त्या व्यवहारावर हरकत असेल, ते तलाठ्याकडे लेखी स्वरूपात आक्षेप नोंदवू शकतात.
- आक्षेप न आल्यास: जर 30 दिवसांत कोणताही आक्षेप आला नाही, तर तो फेरफार मंजुरीसाठी मंडळ अधिकारी (Circle Officer) यांच्याकडे पाठवला जातो. मंडळ अधिकारी कागदपत्रांची अंतिम पडताळणी करून फेरफाराला मंजुरी देतात.
- आक्षेप आल्यास: जर कोणी आक्षेप नोंदवला, तर तो फेरफार ‘वादग्रस्त’ ठरतो. अशावेळी मंडळ अधिकारी दोन्ही पक्षांना (फेरफार लावणारे आणि आक्षेप घेणारे) नोटीस पाठवून सुनावणीसाठी बोलावतात.
- सुनावणी: सुनावणी दरम्यान दोन्ही बाजूंचे म्हणणे ऐकून घेतले जाते, पुरावे तपासले जातात आणि त्यानंतर मंडळ अधिकारी योग्य तो निर्णय देतात.
- निकाल: जर आक्षेप निराधार असेल, तर तो फेटाळून लावला जातो आणि फेरफार मंजूर केला जातो. जर आक्षेपात तथ्य असेल, तर फेरफार नामंजूर केला जाऊ शकतो.
फेरफार नामंजूर झाल्यास किंवा मंजूर फेरफार रद्द करायचा असल्यास काय?
अनेकदा लोकांना प्रश्न पडतो की, एकदा मंजूर झालेला फेरफार रद्द करता येतो का किंवा नामंजूर झाल्यास पुढे काय करायचे?
- अपील करण्याचा अधिकार: मंडळ अधिकाऱ्यांनी मंजूर केलेला फेरफार रद्द करण्याचा किंवा त्यांनी नामंजूर केलेल्या फेरफाराविरोधात दाद मागण्याचा अधिकार उपविभागीय अधिकारी (SDM/Prant Officer) यांना असतो.
- अपील करण्याची मुदत: मंडळ अधिकाऱ्यांच्या निकालाच्या तारखेपासून ६० दिवसांच्या आत तुम्हाला SDM कडे अपील करावे लागते.
- विलंब झाल्यास: जर ६० दिवसांपेक्षा जास्त उशीर झाला असेल, तर तुम्हाला विलंब माफीचा अर्ज (Condonation of Delay Application) सोबत जोडून अपील करता येते. त्यात उशिराचे योग्य कारण नमूद करणे आवश्यक असते.
- खरेदी खतावरील फेरफार: लक्षात ठेवा, नोंदणीकृत आणि कायदेशीर खरेदी खतावर आधारित फेरफार सहसा नामंजूर होत नाही, कारण तो एक पक्का आणि कायदेशीर दस्तऐवज असतो.
पुढील कायदेशीर टप्पे (Higher Appeals)
जर उपविभागीय अधिकारी (SDM) यांचा निर्णय तुमच्या विरोधात गेला, तरीही कायदेशीर लढाई संपत नाही. तुम्ही त्या निर्णयाविरोधात खालील वरिष्ठ अधिकाऱ्यांकडे अपील करू शकता:
- अप्पर जिल्हाधिकारी (Additional Collector)
- विभागीय आयुक्त (Divisional Commissioner)
- महसूल मंत्रालय (Revenue Ministry)
प्रत्येक टप्प्यावर तुम्हाला तुमचे म्हणणे मांडण्याची आणि न्याय मागण्याची संधी मिळते.
फेरफार प्रक्रिया ही जमिनीच्या मालकी हक्कासाठी अत्यंत महत्त्वाची आहे. या प्रक्रियेची योग्य माहिती असल्यास तुम्ही तुमचे हक्क सहजपणे आणि कायदेशीर मार्गाने मिळवू शकता. कोणत्याही व्यवहारापूर्वी आणि नंतर कायदेशीर सल्ला घेणे नेहमीच फायद्याचे ठरते.